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降房价是去库存的关键 供需两方入手 ?

编辑:小豹子/2018-07-06 23:46

  中央经济工作会议提出,明年主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中,去库存主要是指化解房地产库存。针对这个任务,会议提出了供需两方面的措施。

  扩大需求的措施包括,加快农民工市民化,扩大有效需求;鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,经营住房租赁业务;取消过时的限制性措施。最后这条措施,可能意味着限购和限贷都会被取消,那么,降低首付、降低利率、加大利率折扣等措施也可能随之而来。供给方凤凰彩票欢迎你(5557713.com)面的措施包括,鼓励开发商适当降低商品住房价格;促进房地产业兼并重组。

  扩大需求是房地产政策的“常规武器”,而降房价、促重组等供给侧措施是“新式武器”。以往的房地产调控,常常以抑制房价过快上涨(而不是降低商品住房价格)作为目标。而现在,房价从目标变成了措施,而且表述从“抑制上涨”变成了“适当降低”。以往作为目标的“抑制上涨”几乎没有实现过,但现在作为措施的“适当降低”,则有实现的紧迫性和必要性。

  降房价是去库存的关键,它决定着扩大的需求能不能转化为“有效需求”,而有效需求(有购买力的需求)才能起到去库存的作用。从房价收入比、房价租金比来看,当前城市房价水平处于高位,农民工买房压力较大,买来出租是不划算的。因此,房价不降,扩大需求的前两大措施都是无效的。在高房价的条件下,取消限购限贷所激发的需求可能也有限,在目前的形势下,这些需求正在向某些区域、某些类型的住房(如一线城市的学区房等)集中,对于去库存也不会有太大帮助,因为库存压力主要存在于这些区域之外。只有当房价真正降低的时候,才能有更多的改善性需求被释放出来,也才能有更多的住房具有投资价值,取消限制性措施才能真正发挥作用。

  实际情况也证明,如果房价不下降,房地产库存就不能真正化解。今年5月以来,商品房销售额累计增长率由负转正,并且逐渐提高,反映房地产市场需求比较旺盛。但开发商趁机涨价,使商品房销售面积的增长率大大低于销售额。因此,在需求转好的情况下,房地产库存压力却没有得到及时化解,待售商品房面积只有5月是减少的,之后便一直增加,11月底达到6.96亿平方米。

  我们从中也可以看出,开发商一般是不愿意通过降房价去库存的。他们会将扩大需求的政策作为涨价的理由,而不会将其作为去库存的动力。中央经济工作会议指出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略。开发商需要“鼓励”,需要市场推动,才能下定决心降价促销。

凤凰彩票网(5557713.com)  这要靠三方面的措施:一是继续强调适度降价对去库存的重要性,使得市场形成正确的预期,而不是供需双方僵持;二是降低二手房交易的税费,这样购买二手房的成本降低,反过来会促使新房降价;三是降低出让土地的价格,一线城市今年土地出让面积减少导致地价上涨,是刺激房价上涨的重要因素。

  

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